Voorschot betaald, maar de aannemer komt niet opdagen. Kan je je geld terugkrijgen?

Je hebt eindelijk een aannemer gevonden voor de renovatie van je woning. De offerte is ondertekend, de werken zijn ingepland en je hebt alvast een voorschot van € 4.000 betaald. Maar wanneer de afgesproken startdatum aanbreekt, verschijnt er niemand.

Je belt, stuurt berichten en krijgt telkens hetzelfde antwoord: "Volgende week beginnen we zeker." Weken worden maanden en ondertussen blijft je geld bij de aannemer.

Maar wat zijn eigenlijk je rechten? Kan je zomaar je voorschot terugvragen, de overeenkomst verbreken of een andere aannemer inschakelen?

Een betaalde voorschotfactuur geeft de aannemer geen vrijgeleide

Een veelvoorkomend misverstand is dat een voorschot een soort financiële zekerheid voor de aannemer vormt, waar je als klant moeilijk nog aanspraak op kan maken. Dat klopt niet.

Wanneer je een offerte aanvaardt en een overeenkomst sluit, ontstaan er wederzijdse verplichtingen. Jij verbindt je ertoe de afgesproken prijs te betalen, terwijl de aannemer zich ertoe verbindt de overeengekomen werken uit te voeren. Komt de aannemer zijn afspraken niet na, dan kan er sprake zijn van een contractuele wanprestatie.

Sinds 1 januari 2023 voorziet artikel 5.83 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek in verschillende sancties bij een toerekenbare niet-nakoming. Je kan onder bepaalde voorwaarden onder meer de uitvoering van de werken eisen, een schadevergoeding vorderen of de overeenkomst laten ontbinden. Maar let op, niet elke vertraging rechtvaardigt onmiddellijk een ontbinding.

De aannemer is te laat. Kan je het contract onmiddellijk verbreken?

Stel dat je aannemer op 1 oktober moest beginnen, maar twee weken later nog altijd niet is verschenen. Dat betekent niet automatisch dat je de overeenkomst zonder verdere formaliteiten kan beëindigen. De wet maakt namelijk een onderscheid tussen een gewone vertraging en een voldoende ernstige contractuele tekortkoming. Een beperkte vertraging door uitzonderlijke omstandigheden is niet hetzelfde als een aannemer die maandenlang niets uitvoert, afspraken blijft uitstellen en niet meer reageert.

De eerste belangrijke stap is daarom doorgaans een formele ingebrekestelling.

Op grond van artikel 5.231 van het Burgerlijk Wetboek kan je de aannemer duidelijk laten weten welke verplichtingen hij niet nakomt en hem aanmanen om alsnog tot uitvoering over te gaan. In de praktijk doe je dat het best via een aangetekende brief, eventueel aangevuld met een e-mail. Daarin vermeld je de gemaakte afspraken, de vastgestelde tekortkomingen en een redelijke termijn waarbinnen de aannemer alsnog zijn verplichtingen moet nakomen.

Een termijn van bijvoorbeeld 10 of 15 dagen kan in bepaalde omstandigheden redelijk zijn om een concrete startdatum en uitvoering te verlangen, maar er bestaat geen algemene wettelijke termijn die voor elk bouwgeschil geldt.

Wat als de aannemer nog altijd niets doet?

Blijft de aannemer ondanks de ingebrekestelling in gebreke, dan kan de ontbinding van de overeenkomst aan de orde zijn. Artikel 5.90 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat een wederkerige overeenkomst kan worden ontbonden wanneer de tekortkoming voldoende ernstig is of wanneer partijen zijn overeengekomen dat de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. Dat kan via de rechtbank, maar onder bepaalde voorwaarden ook zonder voorafgaande rechterlijke tussenkomst. Artikel 5.93 laat namelijk toe om een overeenkomst buitengerechtelijk te ontbinden via een schriftelijke kennisgeving waarin de tekortkomingen worden uiteengezet. Dat betekent echter niet dat je zomaar een e-mail kan sturen met de boodschap dat het contract afgelopen is.

Een buitengerechtelijke ontbinding gebeurt op eigen risico. Wanneer achteraf blijkt dat de tekortkoming onvoldoende ernstig was of de ontbinding onregelmatig gebeurde, kan dat juridische en financiële gevolgen hebben. Ook belangrijk is dat wie een aannemingsovereenkomst gewoon uit eigen beweging stopzet, zonder dat een voldoende ernstige wanprestatie vaststaat, kan onder artikel 1794 van het oude Burgerlijk Wetboek een vergoeding verschuldigd zijn aan de aannemer. De reden waarom je een contract beëindigt, maakt dus juridisch een groot verschil.

Krijg je het volledige voorschot terug?

Wanneer een overeenkomst rechtsgeldig wordt ontbonden, moeten de partijen in principe de prestaties teruggeven die volgens de wettelijke regels voor restitutie ongedaan moeten worden gemaakt. Dat volgt onder meer uit de artikelen 5.95 en 5.115 tot 5.122 van het Burgerlijk Wetboek. Heeft de aannemer helemaal geen werken uitgevoerd en is het voorschot betaald voor prestaties die niet geleverd werden? Dan kan je in principe de terugbetaling van het volledige voorschot vorderen. Zijn er al gedeeltelijke werken uitgevoerd of materialen geleverd, dan kan de afrekening ingewikkelder worden.

Bovendien kan je, wanneer de voorwaarden vervuld zijn, een bijkomende schadevergoeding eisen. Denk bijvoorbeeld aan aantoonbare extra kosten doordat je noodgedwongen een andere aannemer moet inschakelen of aan andere financiële schade die rechtstreeks voortvloeit uit de contractuele tekortkoming.

Maar ook hier geldt: niet iedere kost of frustratie geeft automatisch recht op een schadevergoeding. Je moet onder meer rekening houden met het bewijs van de schade, het oorzakelijk verband en de toepasselijke contractuele bepalingen.

Mag een aannemer eigenlijk zomaar een hoog voorschot vragen?

In België bestaat er voor gewone renovatieovereenkomsten geen algemene wettelijke maximumgrens van bijvoorbeeld 10% of 30% voor voorschotten. Er is wel een belangrijke uitzondering. Bij overeenkomsten waarop de Wet Breyne van toepassing is, mag het voorschot bij de contractsluiting in principe niet hoger zijn dan 5% van de totale contractprijs. Ook gelden dan bijzondere beschermingsregels voor de daaropvolgende betalingen.

Die bescherming geldt echter niet automatisch voor elke verbouwing aan een bestaande woning. Betaal daarom nooit zomaar een aanzienlijk bedrag zonder duidelijke afspraken over de startdatum, de uitvoeringstermijn en de betalingsschijven.

Nieuwe wetgeving vanaf 1 september 2027

Het Belgische contractenrecht blijft bovendien evolueren. Met de wet van 22 juli 2026 werd het nieuwe boek 7 van het Burgerlijk Wetboek ingevoerd, dat onder meer een vernieuwd wettelijk kader voor aannemings- en andere dienstenovereenkomsten bevat.

Deze hervorming treedt in principe op 1 september 2027 in werking en geldt in beginsel voor overeenkomsten die vanaf die datum worden gesloten. De nieuwe regelgeving verduidelijkt onder meer de samenwerkings- en informatieverplichtingen van de betrokken partijen en de regels over de beëindiging van dienstenovereenkomsten. Voor overeenkomsten die vandaag worden gesloten, blijven de momenteel toepasselijke regels dus bijzonder belangrijk.

Hoe vermijd je dat je voorschot verloren gaat?

De belangrijkste bescherming begint eigenlijk nog vóór je betaalt. Leg de uitvoeringstermijn schriftelijk vast, spreek duidelijke betalingsschijven af en zorg ervoor dat je de offerte, facturen, betalingsbewijzen en communicatie zorgvuldig bewaart. En wanneer het fout loopt? Laat de situatie niet eindeloos aanslepen en vermijd impulsieve beslissingen. Een verkeerd geformuleerde ontbinding of een onvoldoende onderbouwde schadeclaim kan je juridische positie immers verzwakken.

Conclusie: betaald betekent niet dat je machteloos bent

Een aannemer die zijn afspraken niet nakomt, kan zich niet zomaar achter een ontvangen voorschot verschuilen. Het Belgische recht biedt verschillende mogelijkheden om de uitvoering af te dwingen, de overeenkomst te beëindigen en betaalde bedragen terug te vorderen. Maar tussen juridisch gelijk hebben en je geld daadwerkelijk terugkrijgen, ligt vaak nog een belangrijke stap, de juiste juridische aanpak.

Bij Let's Consult helpen we particulieren en ondernemers om hun contractuele rechten te begrijpen, overeenkomsten te beoordelen en geschillen op een correcte manier aan te pakken. Heb je een voorschot betaald, maar worden de afgesproken werken niet uitgevoerd? Neem gerust contact met ons op. We bekijken samen welke stappen in jouw situatie mogelijk zijn.